Цены на однокомнатные квартиры на «вторичке» снижаются, несмотря на высокую востребованность такого жилья широким кругом покупателей. А вот выбор у них невелик: такая недвижимость продается в неликвидном состоянии, а инвестиции в ремонт «малометражки» подчас достигают половины стоимости объекта.
«Осенью я подыскивала дешевую квартиру в Киеве для дочери, хотелось приобрести однокомнатную, но не «гостинку», и чтобы расположение устраивало – рядом с метро Дарница. И вот что выяснилось. Квартир недорогих много, но их состояние удручает, на ремонт такого жилья уйдет не одна тысяча долларов», – рассказывает киевлянка Анастасия Горенко. По ее словам, после двух десятков просмотров было решено приобрести за 52 тыс. долл. «единичку» в районе метро Черниговская, где находятся дома более новой постройки.
Увы, несмотря на большое количество предложений, ликвидных дешевых квартир на рынке очень мало. И хотя спрос на бюджетные «единички» остается высоким, большинство покупателей не готовы въезжать в «бомбоубежище» на пятом этаже «хрущевки» с протекающей крышей и ветхой сантехникой. Итог? Маленькие старые квартиры дешевеют. В среднем за прошлый год в Киеве и городах-миллионниках квадратный метр однокомнатных подешевел на 7–15%.
«Сегодня это жилье наиболее подвержено рыночным колебаниям в сторону снижения стоимости, поскольку покупатели становятся все более придирчивыми и требовательными как к качеству жизни, так и к ликвидности своих капиталовложений», – отмечает Ирина Луханина, генеральный директор АН «Благовест». Что происходит сегодня на вторичном рынке однокомнатных квартир, выяснили «Деньги».
Киевские метражи
По данным agent.ua, в Киеве квадратный метр однокомнатных квартир с февраля 2012 года по февраль 2013 года подешевел на 17% (до 1786 долл.). Повального падения цен на рынке, конечно, не произошло. Как и прежде, владельцы, выставляя квартиру на продажу, «прощупывают» спрос, устанавливая завышенную цену. И лишь после тщетных попыток продать квартиру в течение пяти-шести месяцев хозяева готовы снижать цену: при начальной стоимости 48 тыс. долл. в итоге «гостинка» может быть продана за 41 тыс. долл., а иногда и за 38 тысяч – все зависит от реальной заинтересованности покупателей и готовности квартировладельцев идти на торг. Обычно желающие избавиться от своей квартиры хозяева готовы «скинуть» не меньше 5–10%.
Минимальная стоимость «гостинок» и однокомнатных «хрущевок» в столице – 35–38 тыс. долл. Хотя в основном такие квартиры оцениваются на уровне 40–46 тыс. долл. «Бюджетными по стоимости жилья эконом-класса являются массив Нивки, Лесной массив, а также все отдаленные от метро массивы – ДВРЗ, Воскресенка, Южная Борщаговка», – отмечает Ирина Луханина.
«Деньги» отыскали в продаже несколько гостинок, которые показались нам самыми дешевыми. Среди них «гостинка» на улице Братиславской (Лесной массив). При общей площади
Дешевые «хрущевки» и «гостинки» можно отыскать также на Березняках, в районе ДВРЗ и вблизи Ленинградской площади – их цена находится в пределах 41–45 тыс. долл. за квартиру площадью 27–30 кв. м. Конечно, маленькие дешевые однокомнатные подойдут для так называемой стартовой квартиры – проживания холостяка или семейной пары до того, как будет найдена возможность купить жилплощадь попросторнее. С другой стороны, инвестировать в киевскую «малометражку» с целью дальнейшей сдачи в аренду также имеет смысл – спрос со стороны арендаторов растет, и арендные ставки также постепенно повышаются.
Впрочем, тут есть небольшая хитрость: чтобы достичь быстрой окупаемости инвестиций, необходимо подобрать недорогой объект вблизи метро. И лучше, если это будет не «гостинка» – такую квартиру сдать дороже, чем за 2,6–2,8 тыс. грн./мес., очень сложно. Поэтому лучше для инвестиционных целей выбирать «хрущевку» – например, в пятиэтажном доме в районе м. Нивки, Святошин, Дорогожичи, Дарница или Черниговской. Хорошая транспортная развязка, неплохая инфраструктура и непосредственная близость к метро обеспечат спрос со стороны арендаторов, и затраты на покупку квартиры доходы от аренды покроют за 8–9 лет. Долго? По сравнению с другими крупными городами, это еще очень хороший показатель.
Цены на «малометражки» в Киеве в 2013 году будут продолжать снижение, основное удешевление таких объектов будет происходить на этапе торга: заинтересованным покупателям владельцы уступят минимум 6–12% изначально озвученной стоимости.
Региональные «единички»
В городах-миллионниках за прошлый год «малометражки» подешевели на 10–18%. Существенно упали цены в Днепропетровске, где сегодня квадратный метр в однокомнатных в среднем стоит 885 долл. Самые недорогие «гостинки» – в Самарском и Индустриальном районах города, где приобрести квартиру площадью
В Донецке квартиры стоят существенно дороже, чем в городе на Днепре. Дешевые «хрущевки» и «гостинки» можно найти в Петровском, Пролетарском и Ленинском районах по цене 20–25 тыс. долл. (при площади 20–30 кв. м). Высокий спрос на жилье из-за большого притока мигрантов со всех уголков Восточной Украины удерживает цены, однако за прошлый год стоимость «квадрата» в «единичках» Донецка все же упала на 11%.
В Одессе традиционно самые дешевые метры – в коммунальных квартирах. Удивлены? Да, «коммуны» еще существуют и даже продаются – за 16–20 тыс. долл. (при жилой площади – 17–20 кв. м). За 24–26 тыс. долл. в Суворовском районе предлагаются «гостинки», а вот однокомнатная «хрущевка» в городе у моря стоит 32–34 тыс. долл. Вообще старый фонд в Одессе не в почете – здесь вовсю развивается строительство жилья, сплошь и рядом одесситам предлагают «бросовые» цены на новенькие «квадраты». В солнечном городе сотни предложений квартир на продажу.
А вот в старинном Львове явный дефицит метров: количество предложений очень ограничено. Приобрести «гостинку» или «хрущевку» в Шевченковском или Лычаковском районах Львова можно за 34–42 тыс. долл.
Харьков – единственный из городов-миллионников, где растущий спрос на метры спровоцировал прошлогодний рост стоимости однокомнатных квартир. В итоге средняя цена «квадрата» выросла на 4%. Приобрести «малометражку» в Коминтерновском, Дзержинском или Червонозаводском районах можно за 28–36 тыс. долл.
Целесообразность инвестирования в покупку квартиры в городах-миллионниках сомнительна. Лидеры по уровню окупаемости вложенных в жилье инвестиций –«единички» Киева и Донецка. Остальные города проигрывают этим центрам, поскольку арендные ставки слишком малы – в среднем 1,1–1,5 тыс. грн. в месяц.
В течение 2013 года маленькие бюджетные квартиры в городах-миллионниках, скорее всего, подешевеют на 5–10%. Причина проста: низкая ликвидность таких объектов в сочетании с конкуренцией со стороны растущих, как грибы, новостроек.
Законный вопрос
Покупка квартиры на вторичном рынке – это всегда покупка определенной истории, и далеко не всегда истории положительной. «Деньги» предупреждают: покупатель должен тщательно изучить все документы (на квартиру и от продавца) перед заключением сделки, чтобы в будущем избежать оспаривания ее законности со стороны внезапно возникших «правообладателей».
«Прежде всего, покупателю необходимо изучить правоустанавливающие документы продавца на квартиру (оригинал договора купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности, свидетельства о праве на наследство). Квартира не должна находиться в ипотеке, под арестом и запретом отчуждения и пользования, что подтверждается извлечением из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, который начал функционировать с 1 января 2013 года, а также извлечениями из ранее существовавших реестров, которые в настоящее время продолжают функционировать», – напоминает юрист АК «Коннов и Созановский» Леонид Горшенин.
Важно учесть и техническое состояние квартиры. «Покупателям недвижимости стоит инициировать проведение технической инвентаризации, так как купленное имущество могло подвергаться кардинальным перепланировкам, что в отдельных случаях может нести угрозу жизни и здоровью людей. Инвентаризацией недвижимого имущества по-прежнему продолжает заниматься БТИ», – отмечает Максим Лебедев, старший юрист ЮФ «Гвоздий и Оберкович». По его мнению, помимо проверки документов на квартиру, не лишним будет тщательно проверить документы самого продавца – прежде всего, паспорта и его подлинности.
«В случае отсутствия самого владельца стоит все же настаивать на знакомстве с ним и не доверять даже подлинным доверенностям на представителей. На практике очень часто выясняется, что владельца нет в живых либо он является невменяемым, недееспособным или ограниченно дееспособным. В случае обнаружения последнего стоит без всяких сомнений отказаться от сделки», – предупреждает Максим Лебедев. И последний штрих всесторонней проверки «юридической чистоты» объекта – изучение зарегистрированных в квартире лиц. Кроме изучения предоставленной продавцом справки о снятии с регистрационного учета всех ранее проживавших в квартире, до подписания договора купли-продажи лучше дополнительно обратиться в паспортный стол для получения достоверной информации о лицах, которые ранее были прописаны, – могут всплыть, например, истории об осужденных и выписанных домочадцах.
Как менялась цена однокомнатных в столице*
|
фев. 12 |
апр. 12 |
июн. 12 |
авг. 12 |
окт. 12 |
дек. 12 |
Киев |
1903 |
1923 |
1931 |
1881 |
1872 |
1928 |
Голосеевский |
1980 |
2128 |
2010 |
2102 |
1995 |
2099 |
Дарницкий |
1666 |
1665 |
1680 |
1609 |
1629 |
1761 |
Деснянский |
1603 |
1622 |
1624 |
1662 |
1593 |
1581 |
Днепровский |
1719 |
1811 |
1800 |
1572 |
1695 |
1774 |
Оболонский |
1921 |
1943 |
1958 |
1933 |
1907 |
1967 |
Печерский |
2861 |
2815 |
2825 |
2777 |
2691 |
2883 |
Подольский |
1900 |
1881 |
1892 |
1939 |
1841 |
1884 |
Святошинский |
1649 |
1615 |
1723 |
1645 |
1633 |
1686 |
Соломенский |
1869 |
1928 |
1896 |
1859 |
1806 |
1878 |
Шевченковский |
2077 |
2143 |
2098 |
2151 |
2066 |
2150 |
Как изменилась цена метра в однокомнатных?*
|
Средняя цена, долл./кв. м |
Изменение за год, % |
Киев |
1786 |
–17 |
Донецк |
1060 |
–11 |
Днепропетровск |
885 |
–18 |
Львов** |
1068 |
–12 |
Одесса |
1282 |
–10 |
Харьков |
1066 |
3,9 |
* С февраля 2012 по февраль 2013, данные agent.ua.
** С января 2012 по январь 2013.
Как скоро окупятся инвестиции при сдаче квартиры в аренду?*
Где расположен объект |
Площадь, кв. м |
Цена, экв. тыс. грн. |
Ставка аренды, в среднем, грн./мес. |
Грубо: количество лет окупаемости объекта |
Киев |
30 |
370 |
3300 |
9,4 |
Донецк |
34 |
214 |
2000 |
8,9 |
Днепропетровск |
32 |
140 |
1100 |
10,6 |
Харьков |
33 |
230 |
1100 |
17,4 |
Одесса |
36 |
260 |
1600 |
13,5 |
Львов |
22 |
208 |
1400 |
12,4 |
Срочный депозит в Ощадбанке, в долларах США, 7,5% годовых. |
|
330 |
|
13,3 |
Авторы: Наталия Богута