nedvizimost2 За последние год-два традиционно стабильные и интересные зарубежные рынки недвижимости заметно просели, дешевое жилье не отличается ликвидностью, а привлекательные объекты стоят дорого. Но украинцы, пытаясь защитить сбережения от инфляции и политической нестабильности, продолжают инвестировать в покупку заграничных апартаментов. Хотя позволить себе это могут в основном лишь избранные.

Запасной вариант

 Инвестиционный управляющий департамента прямых инвестиций Dragon Capital Алексей Зеркалов предлагает рассматривать покупку иностранной недвижимости прежде всего в качестве диверсификации вложения средств. «Как правило люди, которые инвестируют в иностранную недвижимость, уже имеют подобную инвестицию в Украине. Тем не менее, нужно принимать во внимание, что такое вложение средств является очень рискованным, т. к. необходимо понимать рынок иностранной недвижимости и знать специалистов, которые в этом разбираются. Таковых в Украине не много. Из примеров диверсификации можно привести инвестицию компании «СКМ» Рината Ахметова, которая вложила около 136 млн. фунтов стерлингов в 2006 г. в покупку квартиры в Лондоне в Гайд Парке», - говорит он.

 «Активность украинских покупателей на зарубежных рынках недвижимости существенно возросла за последние 1,5-2 года. Так, в Лондоне Knight Frank только за последний год зафиксировал 30-40% рост граждан Украины, желающих стать собственниками элитной недвижимости в этой европейской столице. Растет число приобретений на Кипре, на Лазурном берегу в Испании», - рассказывает директор по развитию бизнеса компании Knight Frank Наталья Пронина.

Глобальный индекс мировых городских рынков элитной недвижимости, 2 квартал 2011 г.

№ в рейтинге

Город

Годовое изменение (июнь 2010-июнь 2011)

Полугодовое изменение (декабрь 2010-июнь 2011)

Квартальное изменение (март 2011-июнь 2011)

1

Гонконг

16,1%

9,4%

2,8%

2

Санкт-Петербург

12,2%

17,3%

8,4%

3

Париж

10,0%

0,0%

0,0%

4

Пекин

8,9%

6,6%

2,7%

5

Лондона

8,3%

7,0%

3,4%

6

Шанхай

7,7%

2,4%

1,3%

7

Цюрих

7,4%

2,3%

-0,3%

8

Нью-Йорк (Манхэттен)

6,8%

-6,3%

3,6%

9

Москва

6,3%

5,9%

2,1%

10

Сингапур

3,4%

-2,7%

-2,0%

11

Женева

2,1%

0,9%

3,2%

12

Монако

1,1%

0,0%

0,0%

13

Лос Анджелес

0,2%

0,2%

-0,5%

14

Киев

-5,5%

-5,8%

-5,9%

Источник: Knight Frank Residential Research

На курорт и на заработки

 Планируя потратить деньги на зарубежное жилье, нужно определиться, для каких целей оно необходимо – для себя (отдых, обучение детей, возможность получения виз и вида на жительство) или в качестве инвестиции. Как показал кризис, наименее устойчивыми к негативным финансовым явлениям оказались курортные регионы, особенно те, которые были искусственно перегреты – Испания, ОАЭ, Греция. Причем сильней всего пострадала недвижимость в низшем и среднем ценовом сегменте, всегда бывшая наименее ликвидной.

 Как рассказывает Н. Пронина, резко снизилась привлекательность рынка Дубая, осторожнее стоит рассматривать азиатские рынки – Гонконг, Шанхай, Пекин. «Так, несмотря на мировой финансовый кризис, цены на рынке элитной недвижимости Гонконга взяли курс на рост еще с 4 кв. 2008 г. и с тех пор выросли на 75,9% (с 4 кв. 2008 г. по 2 квартал 2011 г.). Соответственно, активный рост цен в основных городах региона в течение последних двух лет неизбежно сменится замедлением и коррекцией, - предупреждает эксперт.

 Для покупателей, ориентирующихся на рынке и желающих заработать на спекуляциях, директор компании «Митропа Юкрейн» Мария Коноваленко рекомендует Азию и Латинскую Америку. В частности, по ее данным, в Таиланде недвижимость за год подорожала на 20%, при этом в стране очень лояльно относятся к иностранцам, а покупка оформляется просто. А в Панаме и бразильском Сан-Пауло доходность составит 5-10% годовых. Несмотря на отсутствие прежних темпов роста цен, в Панаме можно заработать до 10% годовых на сдаче в аренду квартиры, купленной за относительно небольшие деньги (около $200 тыс.), - отмечает риэлтор. В то же время она предупреждает, что рассчитывать на доходность в 30% годовых сегодня не приходится, а риски «прогореть» остаются.

Динамика цен на недвижимость в странах Европы

Страна

Индекс изменения цен за 2-й квартал 2010, %

Индекс изменения цен за 2-й квартал 2011, %

Годовой доход от сдачи в аренду, % 2010

Годовой доход от сдачи в аренду, % 2011

Расходы на оформление, %

Германия

1,37

-0,65

5,12

3,73

До 6

Швейцария

0,92

2,19

4,11

3,96

До 10 в зависимости от кантона

Франция

-1,71

4,65

3,85

3,26

6

Испания

-5,25

-8,43

3,81

3,41

10

Болгария

-11,16

-10,65

4,16

4,74

4

Турция

-3,53

-1,55

6,10

5,82

До 5

Греция

-6,82

-9,88

2,48

2,36

До 15

Чехия

-14,36

-10,67

3,89

3,09

До 7

Италия

4,46

3,05

5,04

4,06

6

Источник: «Митропа Юкрейн»

Ближний свет

 Но на практике украинцы предпочитают близкие и знакомые регионы.«В последнее время для отдыха и проживания выбирают Болгарию, Черногорию, Испанию и Турцию. А Великобритания, Италия, Австрия и Израиль привлекают в основном инвесторов. Недвижимостью в Германии, США, Чехии, Франции, на Кипре, а с недавнего времени и в Латвии активно интересуются обе категории покупателей», -рассказывает менеджер департамента недвижимости за рубежом в компании «Гольфстрим» Наталья Мишурова. По ее словам, в Чехии очень лояльные цены, имеющие тенденции к росту, а на Кипре при покупке недвижимости стоимостью более 250 тыс. евро граждане стран СНГ получают вид на жительство.

 Как объясняет М. Коноваленко, Турцию и Болгарию предпочитают из-за близости (2-3 часа самолетом), невысоких цен – от 800 евро за кв. м и 4% годовых от сдачи жилья в аренду. Так, квартира эконом-класса в Болгарии обойдется от 30 тыс. евро, среднего класса – от 80 тыс. евро, элитное жилье – от 200 тыс. евро. В Турции стоимость жилья в зависимости от класса составит от 60 тыс. евро, 150 тыс. Евро и 350 тыс. евро соответственно.

 По данным ведущего специалиста компании Sun City Ивана Малахова, по сравнению с 2005 г. количество украинцев, купивших недвижимость в курортной Болгарии, выросло в 5 раз, а россиян – в 17 раз. «Конечно, покупку курортного жилья большинство рассматривает не как инвестицию, а как приобретение для личных нужд, более комфортабельного и доступного отдыха», - предупреждает эксперт. Кроме того, нужно иметь ввиду, что не все владельцы курортного жилья в Болгарии и Турции оказываются им довольны – курортный сезон длится недолго, качество зданий и сервис не всегда соответствуют ожидаемому уровню, соответственно, ликвидность такого жилья тоже не самая высокая.

 В Испании цены стартуют от 1 тыс. евро за кв. м, а доходность от аренды достигает 5%, но риски на тамошнем рынке сегодня достаточно высоки. В частности, популярность традиционных курортных зон существенно снизилась, а сам рынок понемногу проседает уже не первый год.

 Францию и Австрию эксперты называют одними из наиболее дорогих европейских регионов, престиж и рост рынков на 5% манит к себе украинцев. В Швейцарии, по данным И. Малахова, рынок вырос на 4% за год. «Из стран Нового Света такой динамикой может похвастаться только Канада со стабильным показателем 5% роста, хотя эксперты и ожидают скорый незначительный спад», - рассказывает он.

 Германию директор компании «Виател» Ирина Варламова называет самой стабильной страной ЕС, где цены на недвижимость остаются достаточно невысокими и имеют тенденцию медленного, но стабильного роста. «В США рынок недвижимости просто рухнул, достигнув в этом году ценового «дна», так что сейчас есть возможность приобрести жилье по цене на 60-70% дешевле от его стоимости 2009 г.», - отмечает эксперт.

 Самым дорогим, но при этом достаточно популярным среди украинцев рынком эксперты называют Монако, где самые скромные апартаменты стоят 55-60 тыс. евро за кв. м. Это небольшое княжество облюбовали многие представители украинской «элиты», прячась там от украинских проблем.

Диапазон средних цен на элитную городскую недвижимость ($ за кв. м)

Город

от

до

Монако

$60 200

$73 600

Лондон

$50 400

$62 200

Париж

$28 500

$34 800

Гонконг

$26 900

$32 800

Сингапур

$24 700

$30 200

Москва

$20 800

$25 400

Женева

$20 500

$25 100

Санкт-Петербург

$20 500

$25 000

Нью-Йорк (Манхэттен)

$19 100

$23 300

Цюрих

$18 400

$22 400

Шанхай

$7 400

$9 100

Киев

$6 300

$7 700

Пекин

$5 600

$6 900

Источник: Knight Frank Residential Research

*Приведены данные в соответствии с обменными курсами на 30 июня 2011 г