В 2014 году на рынке недвижимости намечается продолжение отчетливых трендов уходящего года: растет спрос на квартиры в новостройках, цены на такое жилье поднимутся на 5–8%. Покупатели не хотят приобретать неликвидные малометражки, поэтому вторичка подешевеет на 6–9%.

Весь 2013 год застройщики провели под девизом «кто дешевле?». Если речь идет о жилье эконом-класса, то ни о какой конкуренции, помимо ценовой, слышно не было. Что и логично, ведь большинство покупателей бюджетных квартир заинтересованы не в потолках с лепниной или окнах с видом на Ботсад, а просто в «крыше над головой, желательно недалеко от метро».

Цены на первичке настолько всерьез отстали от вторичного рынка, что покупатели постепенно переключились на новостройки. И особенно ясно эта тенденция прослеживается в Киеве, Одессе и Харькове. Именно в этих городах в течение года наблюдалось активное строительство новых домов и, как следствие, высокий уровень конкуренции между предлагаемыми объектами. «Спрос на жилую недвижимость в 2013 году показал стабильный рост. При этом 2013 год отличался от предыдущих нескольких лет выходом на рынок достаточно большого количества новых объектов. Некоторые компании вернулись к докризисной традиции продавать жилье на нулевой стадии строительства, или на стадии котлована. К этому приему прибегали как компании с государственной частью собственности, так и коммерческие компании, не имеющие реализованных проектов», – напомнил главный архитектор проектной группы «Архиматика» Дмитрий Васильев.

Первичный старт

На рынке первичной недвижимости в 2013 году цены практически не изменились, несмотря на колебания в течение года (см. график). Это связано как с относительно невысоким темпом инфляции (см. стр. 21) – он притормозил удорожание стройматериалов, так и с умеренным спросом. Конечно, в Киеве спрос на новые метры был явно выше, чем в среднем по стране. По данным компании SV Development, за январь-ноябрь 2013 года в Киеве было совершено в общей сложности 28,4 тыс. сделок купли-продажи квартир. Из них более 13 тыс. квартир было куплено у застройщиков. Да, это меньше половины всех сделок, но рост заинтересованности в первичных метрах очевиден. Например, в ноябре у застройщиков купили 1195 квартир, тогда как на вторичном рынке – всего 836.

В 2014 году в столице также будет расти доля сделок на первичном рынке, и снижаться доля сделок на вторичном. Среди причин – привлекательные цены в новостройках, а также внимание покупателей к качеству жилья, просторным планировкам и однородному социальному окружению. «Спрос на новое жилье будет увеличиваться, люди постепенно будут менять старое, ветхое жилье на новое. Проблемы с безналичным расчетом и оценкой недвижимости и отсутствие кредитования вторичного жилья направят поток платежеспособных инвесторов на рынок первичного жилья», – считает финансовый директор строительной компании BGM Инна Бречко. По данным Украинской торговой гильдии (UTG), в столице в объеме предложения преобладают новостройки эконом-класса – 58%, дома класса «комфорт» занимают 28%, и 14% – это объекты бизнес-класса (данные за октябрь 2013 года).

В эконом-сегменте цена квадратного метра в Киеве составляет 9–11 тыс. грн., а в бизнес-классе – 12–18 тыс. грн. «Сейчас средние цены на новое жилье эконом-класса сложились такие: одно– и двухкомнатные квартиры продают по 10,6 тыс. грн./м2, трехкомнатные квартиры – до 10,3 тыс. грн./м2. Средняя цена квадратного метра квартир в новостройках бизнес-класса в «единичках» и «двушках» держится на уровне 15,7 тыс. грн./м2, трехкомнатные квартиры продают по 15,5 тыс. грн./м2», – говорит начальник отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя. Традиционное влияние на цену «квадрата» оказывает текущий этап строительства, репутация застройщика и месторасположение объекта. Именно поэтому компании, хорошо зарекомендовавшие себя, могут уже на этапе котлована установить цену метра для однокомнатной на уровне 10,3–11,4 тыс. грн.

В то же время застройщики, которые грешат затягиванием срока сдачи более чем на 6 месяцев, готовы продавать свои «единички» по цене квадрата 7,5–8,5 тыс. грн. В 2014 году цены на первичном рынке немного подрастут, однако вряд ли такой рост превысит 5–8%. Большее удорожание (порядка 8–15%) может произойти только для одно– и двухкомнатных в сегменте уже построенных домов эконом– и бизнес-класса. А вот трехкомнатные и многокомнатные апартаменты, скорее всего, подешевеют на 2–8% из-за низкого спроса на эти объекты.

«Цены будут меняться в пределах роста инфляции – до 10% в среднем по рынку. Больший прирост стоимости покажут крупные жилые комплексы, которые сейчас находятся на начальной стадии развития, и новостройки в недооценённых районах, которые сейчас бурно развиваются. Это касается Голосеевского района, Теремков, где открылись новые станции метро», – считает Дмитрий Васильев.

В городах-миллионниках цены в 2014 году вполне могут остаться на уровне 2013 года, особенно это возможно в Харькове и Одессе. В этих городах на фоне быстро растущего количества объектов не наблюдается такого же бурного роста покупательского спроса. В итоге цена жилой недвижимости там уверенно снижается.

В среднем в течение 2013 года во Львове, Донецке и Днепропетровске можно было приобрести квартиру эконом-класса в новостройке по цене квадрата на уровне 6,5–7,5 тыс. грн. А в Харькове и Одессе в продаже есть квартиры от застройщика по цене метра от 5 до 7,5 тыс. грн. Особых ценовых скачков в регионах ожидать не стоит. «Ценовая динамика имеет прямолинейную зависимость от рыночной конъюнктуры: при спаде деловой активности снижается и цена за квадратный метр жилья, при подъеме активности – возрастает. Традиционно спады деловой активности приходятся на летние месяцы отпусков и зимние – новогодних праздников», – отмечает старший аналитик департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник.

Мощный драйвер

Большинство сделок по покупке метров на первичном рынке осуществляется без заемного финансирования – за собственные средства покупателей. «В октябре 2013 года без привлечения заемных средств заключено 50% сделок, покупка с использованием рассрочки наблюдалась в 40% сделок, доля покупок с использованием кредитных средств составляет 10%», – сообщают в UTG.

Пожалуй, главный драйвер рынка первичной жилой недвижимости сейчас – программы рассрочки от застройщика. «Спрос на первичную недвижимость в сочетании с высокой активностью застройщиков привел к увеличению объемов продаж на 25%. Росту количества сделок способствовал и запуск девелоперами собственных программ рассрочки и кредитования», – отмечает Дмитрий Шостя. В 2014 году компании также будут активно предлагать покупателям приобретать жилье в рассрочку. Правда, скорее всего, беспроцентных программ будет становиться все меньше, а срок рассрочки нечасто будет превышать 12 месяцев. При этом застройщики по-прежнему не будут фиксировать в договоре цену квадратного метра, а значит, покупателям придется изначально, выбирая рассрочку, соглашаться на постепенное удорожание квартиры.

Наиболее распространенными условиями рассрочки от застройщика будут те, где покупателю предлагается внести 30–50% стоимости покупки в виде собственного взноса, оплачивать оставшуюся долю равными частями без процентов до ввода дома в эксплуатацию, а после сдачи объекта погашать задолженность с процентной ставкой 7-14% годовых (рассрочка в гривне).

Реже, чем рассрочка, у застройщиков встречаются партнерские ипотечные программы – совместные с каким-либо банком. Обычно в роли партнеров выступают банки, которые кредитуют саму компанию-застройщика, проще говоря, финансируют строительство. В этом случае банк, предлагая ипотечные кредиты на покупку квартир в конкретном объекте, весьма заинтересован в росте продаж квартир, ведь так его заемщик быстрее рассчитается по кредиту.

Например, покупку квартир в объектах компании ЮЗТС кредитует UniCredit Bank. Этот же банк является партнером ЖК RiverStone и ЖК «Парковые озера» (оба в Киеве). Застройщик «Интергал-Буд» сотрудничает с Дельта-Банком, а компания «Форум-Инвест» – с банком «Хрещатик». Условия партнерских ипотечных программ обычно предполагают первоначальный взнос 30–40% и процентную ставку на уровне 15–19% годовых. В 2014 году удешевления таких кредитов ожидать вряд ли стоит (см. стр. 30), а потому застройщики по-прежнему будут делать акцент на собственных программах рассрочки.

Вторичное дно

В 2013 году уставшие от постоянного ожидания перемен на рынке недвижимости риелторы перестали предрекать рынку скорое возрождение. Это неудивительно, ибо по итогам 2013 года вторичка просела как минимум на 1–4%. Как минимум – это потому что реальная глубина торга по объектам вторичного рынка подчас достигала 12–20% от первоначально озвученной продавцом цены. Да, пока продажи старого жилья превышают уровень продаж квартир от застройщиков, но все равно тенденция такова, что вторичные метры теряют былую привлекательность в глазах покупателей. «В 2014 году на первичный рынок перейдет еще порядка 10% покупателей вторичного жилья. Вторичка с каждым годом перестает быть интересной покупателям, так как по цене и качеству не может конкурировать с новостройками», – уверен Дмитрий Васильев.

По мнению «Денег», в 2014 году продажи на вторичном рынке будут превышать продажи на первичном. Причина – граждане все еще не уверены, что страна вышла из кризиса (и они правы), а значит, многие сомневаются, что застройщики выполнят взятые на себя обязательства и достроят объекты. В итоге самые сомневающиеся предпочитают вложить деньги в готовую недвижимость.

Как и прежде, в цене одно– и двухкомнатные по цене до 800 тыс. грн., построенные в 2004–2012 годах, расположенные в районах с развитой инфраструктурой. Такие квартиры не только не подешевеют, но могут прибавить в цене 3–6%. Продавцам малометражек, хрущевок и квартир в отдаленных от центральной части города районах Киева и городов-миллионников придется в 2014 году идти на уступки покупателям, снижая заявленную цену на 5–15%. В целом же в 2014 году вторичная недвижимость покажет краткосрочный рост цен весной и осенью, но по итогам года, скорее всего, подешевеет на 6–9%.

Как менялась цена квадрата в Киеве в течение 2007–2013 гг.*

Период

апр. 07

окт. 07

апр. 08

окт. 08

апр. 09

окт. 09

апр. 10

окт. 10

апр. 11

окт. 11

апр. 12

окт. 12

апр. 13

окт. 13

апр. 2014, прогноз ДЕНЕГ

Цена, долл. за кв. м

3181

3357

3495

3622

1671

1536

1686

1802

1789

1826

1858

1878

1956

1923

1940

* Вторичный рынок, данные SV Development.

Как менялась цена квадрата первички в Киеве в 2013 г.*

Период

январь

февраль

март

апрель

май

июнь

июль

август

сентябрь

октябрь

ноябрь

декабрь

апр. 2014, прогноз ДЕНЕГ

Цена, долл.

за кв. м

1729

1739

1749

1762

1774

1762

1751

1739

1734

1727

1723

1715

1750

*Данные SV Development.

Цены «в стопе»*

Город

Январь, долл./м2

Декабрь, долл./м2

Изменение за период, %

Днепропетровск

1213

1205

–0,60%

Донецк

1195

1187

–0,60%

Харьков

1105

1096

–0,80%

Одесса

1527

1516

–0,70%

Львов

1476

1461

–1,01%

* Вторичный рынок, данные SV Development.